文/皮皮 图/周昆
7月以来，中心城区的盛世江南、锦绣星城、金鹏·怡和园(商铺、写字楼)、贵竹城(商铺)、外滩一号(酒店式小公寓)、滨江爱丁堡、隐龙山庄、五龙·桂园、江湾帝都等十几个项目推售新房源。其中，锦绣星城三期典藏江景现房、盛世江南以其卓越的区位和品质优势博得市场青睐；外滩一号写字楼则以其地段好、总价低等优势受到投资者的追捧。
与持续几个月的冷淡观望相比，这些现象似乎是在暗示市场，赣州楼市将回暖。而新政百日之余，房价并没有呈现下跌趋势，而是缓慢上涨，随着购房市场回暖，是否预示着目前这一结果为楼市调控交差呢？难道下半年房价要涨，已是抄底好时机？
楼市是否回暖？
正方观点：人气旺成交增就是回暖
7月24日，隐龙山庄和五龙•桂园同时亮相。隐龙山庄二期第二批推出了154套房源，开盘起步价约3500元/平方米，销售均价约4000元/平方米，当天推出154套房，热销95%，到了中午所推房源已基本售罄，不少新老客户还在销售大厅继续办理手续和向置业顾问详细咨询房源情况；五龙•桂园庆美苑一期推出4栋共计110套住宅，最低价3320元/平方米，最高价3880元/平方米，开盘当天。两个楼盘各自吸引了近400名购房者前来选房，不少人实地看了房后直接到收银处交了定金。
“最近，突然感觉赣州楼市回暖了，估计是08年压抑近一年的需求现在又释放出来了。”隐龙山庄负责人说。国际时代广场营销总监也表示，既然楼市有转暖的趋势，他们准备8月8日开盘，希望借势多造势。
进入7月，赣州楼市一改往日的低迷状态，到各售楼部看房的人明显增加，凭借价格优势，赣州又开始出现了“日光盘”。这让不少忧心忡忡的开发商喜上眉梢。“毫无疑问，赣州楼市已经回暖。”不少人认为，人气旺成交增就是明显的标志。
反方观点：旺场跟旺销是两回事
也有不少人认为，虽然“降价、特价、一口价”的打折促销战7月后不断上演，“3”字头、“4”字头起步价重现楼市。但在高房价区域，依然鲜有新品上市，销售持续冰点，这不能叫做回暖。
业内人士认为，虽然看房的人增加了，但楼盘成交量并没有大幅度提高，至少没有按比例提高，其实也是另一种形式的观望。“赣州多数楼盘还是旺场不旺销，购房人仍然以看房为主，真正买房的仍然是少数”。
7月31日，在云星中央星城售楼处开放之日，笔者碰到了正在看房的黄先生。黄先生在赣州经营一家很大的门业卖场，他表示，从春节到现在，他几乎每个周末都到售楼部转悠。虽然很想再买套房作为投资，但还是很谨慎，多看多比较，并不想贸然出手。
接待黄先生的置业顾问表示，有购房意向的市民诸如黄先生，常常是多次来售楼部咨询，她们也要多次反复讲解，还要经常跟他们联系，告知项目动态。不过，云星中央星城预计在10月份开盘，到时会根据赣州的行情确定一个合理的价位。
房价是否触底？
正方观点：供应增加楼市触底反弹
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与5月楼市里的买卖双方都在观望不同，6月赣州楼市可谓冰火两重天。高房价区域依然按兵不动，价格坚挺；而中低价区域的不少楼盘已经按捺不住，也放价试探市场。但奇怪的是，不管是高房价区域还是地方加区域，都卖得不错。
6月份以来，刚性需求发力，赣州楼市出现量价齐升态势。据不完全统计，4月至6月份，赣州中心城区有龙居苑、贵竹城、时间公园、国际时代广场、滨江•爱丁堡、盛世江南、江湾帝都、五龙•桂园、黄金时代、外滩一号等共十几个项目陆续开盘，共推售商品住宅1500多套。另据有关部门提供的数据显示，4月至6月份，赣州中心城区一手商品住宅销售套数分别为418套、325套和690套，销售面积分别为53.8万平方米、3.81万平方米和62.9万平方米，成交均价分别为4124元/平方米、3406元/平方米和4614元/平方米。从各项目销售情况看，时间公园、贵竹城、江湾帝都(单身公寓)等均价在4000元/平方米左右的房源倍受自住购房者欢迎。这些自住购房者多为首次购房，黄金时代、盛世江南、滨江•爱丁堡、龙居苑、五龙•桂园等高尚住宅深受改善性购房者的青睐，也取得了不菲的销售业绩。
业内人士分析认为，6月赣州楼盘开盘增加，供应增多与二套房认定标准的确定不无关系。“认房又认贷”的二套房认定标准让开发商再一次认识到国家调控的决心和方向，持续观望已无益，不如尽快推盘上市。
但进入7月，随着售楼部里人气的增加，有的楼盘取消了以往的折扣优惠，还有的提高了售价。这是最近在各楼盘走访时，笔者了解到的情况。“我们从7月开始取消了一些优惠，新一期价格有所上调。”在金鹏怡和园售楼部，置业顾问说，楼市阴霾期已经过去，形势正在转好。
专业人士分析认为，2010年赣州将有部分资金压力较大的开发商会降价销售。除此以外，大部分楼盘不会贸然打折，在项目品质及附加值不断提高的前提下，房价将进一步坚挺。
不少被采访的业内人士认为，从正稳步回升的人气和成交量就能看出，楼市底部已过，赣州价格“V”形曲线正在形成，楼市开始触底反弹。
反方观点：卖得好的都是中、低价房
已经在新区某楼盘交了定金的小梁，最终还是放弃了在此签约买房的计划，原因是和去年9月开盘时相比，此楼盘提价了。“同样楼层和朝向的房子，去年8月份才卖4100元/平方米，可是，前天置业顾问告诉我新一期的价格将近6000元/平方米，大大超出了我的能力范围”。
“说楼市回暖还太早，现在销售好的楼盘，价格都不高，销售量增加是以牺牲利润为代价的。不信你去看看那些销得很好的楼盘，拿现在的销售均价和3个月前比比，看看是不是降了差不多1000元/平方米？”代理了赣州多家楼盘机构的负责人表示，从他们公司发布的成交数据中可以看出，近期成交的多集中于中低价位楼盘和折扣比较大的楼盘。在新区，4500～5500元/平方米价位房源销售快速，5500～7000元/平方米价位房源滞销；在老城区，3800～5000元/平方米价位房源销售快速，5000～6500元/平方米价位房源滞销；在西城区，3500～4200元/平方米价位房源销售快速，4500～5500元/平方米价位房源滞销；在站北区，3500～4500元/平方米价位房源销售快速，4500～6500元/平方米价位房源滞销；在水东区，2800～3800元/平方米价位房源销售快速，4000～5000元/平方米价位房源滞销；在峰山区，3200～4000元/平方米价位房源销售快速，4500～5500元/平方米价位房源滞销。
出手还是继续观望？
正方观点：趁着优惠抄底买房正当时
“如果你认为开发商不会低于成本价卖房，那就赶快出手吧！”近日开盘的五龙桂园负责人表示，现在市场上正热销的楼盘，都是在最近几年通过土地招拍挂取开发的。地价贵，开发成本高，房价怎么可能跌得下来？
最近，各地银行贷款有所松动，赣州也顺势开闸，“楼市调控松绑”传说被三部委否认，并特别强调，下一阶段，各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，坚决遏制投资投机性购房。开发商也正顺势推出了新货，趁着优惠还在，购房者赶紧出手，才是明智之举。
赣州知名房产机构李经理认为，现在投机性购房者基本已经退出，但真正需要房子的还在买。赣州该降价的项目都已经降了，不想降价的再等也不会降。像新区和市中心一些楼盘，一直坚持5000元/平方米以上的价格不松动，每天也在销售。
反方观点：不要指望抄底买房
有人说，抄底论在中国永远是个美丽的神话。因为，在中国楼市，你永远不知道什么时候见底，或许，就根本没有底——因为中国的楼市都是呈螺旋状上升。2008年的下降，也只是楼市短暂的打盹罢了。
“说楼市见底了，要具备两个条件。一个是价格上升，第二个是客户大增。很显然，现在赣州楼市还处在调整期，或者说刚刚步入下行通道，开发商之间的竞争越来越激烈，购房者随时可以说'不'，这怎么可能见底了呢？”李经理说，和股市一样，楼市肯定有底，但购房者是抓不到的，开发商也不会告诉你。人人都想在最低点入市，在最高点抛出，这是很难做到的。
业内多数人士认为，不要指望抄底买房。与其等待所谓的最低点，不如衡量自己的承受能力和需求，择时购房。牛市也有表现疲软的股票，熊市赚钱的人不少。同样的道理，选好你中意的房子的相对底部出手，比盲目等待要明智得多。
今后楼市将走向何方？
正方观点：从长期看房价一定上升
今年端午节过后，在文清路做生意的李先生对现在是否出手买房还是很矛盾：不少楼盘售楼部里看房的人多起来了，似乎楼市已经回暖，但赣州房价却依然没有降到他所期望的底价。“我想在新区买房，并期望该区域的房价在4000元/平方米左右，但这个价位的房已经没有了。我很想知道，未来楼市到底走向何方？”
李经理表示，现在很多购房者买房只看到眼前的价格波动，却很少考虑房子的长远价值。在价格波动的背后，其实房子价值是没有多大变化的。从长远来看，热点区域的房价还有一定的增值空间。“比如新区的某个楼盘，在2009年房价没有大涨之前，售价是3800元/平方米，之后房价开始疯涨，最高时曾涨到6000元/平方米，随后2010年经过调整后房价回落到5000元/平方米，但与2009年之前相比仍高出了1200元/平方米。”业内人士表示，房子的价值可能是目前的价格所不能体现的，而从长远来看，房子作为不动产，其价值肯定是会上升的。
反方观点：反复震荡将是楼市常态
持此观点的人认为，中国的地产市场就是个政策的市场，外部经济的不确定性和内部政策的不明朗决定了楼市走向的不确定。同样赣州楼市最根本的问题是房价相对高，而市民的购买能力有限。阶段性的观望过后，一定是大量购房者涌入，而一旦楼市回暖过后，房价必然大涨，接下来等待楼市的，将是下一轮的新政策和再一次的房价回调。今后相当长一段时间内，“W”形反复长期震荡趋势将成为赣州楼市的主调。
业内人士建议，购房者没有必要把一个理想中的价格点当作楼市的底。与其不停地等待最低点，还不如找到适合自身购房需要的“需求点”。只要房价还在承受范围内，产品也是自己喜欢的，就可以考虑出手了。 | 
